부동산 불패 신화가 낳은 그들만의 투자법
이번 문재인 정권에 유독 부동산 문제가 시끄럽습니다. 사실 거의 모든 정권에서 부동산 문제는 있었습니다. 외부적인 요인(IMF, 리만 브라더스 사태)를 제외하면 거의 매번 아파트 가격은 올랐던 것 같습니다.
이제는 일반 직장인이 평생 모아도 아파트를 살 수 없는 지경에 이르렀습니다. 아파트를 구입하려면 당연히 대출이 있어야 합니다. 이번 정권의 큰 패착은 이 대출을 규제한 것이라 생각합니다.
30대가 집을 사려면
만약 30대 초반의 결혼 적령기에 있는 사람이 집을 사기 위해서는 지방에 있는 아파트라 할 지라도 최소한 1억은 필요합니다. 서울 지역은 수억에서 수십억까지 합니다.
일반 직장인이 월급 300만원을 받아 그 중 200만원을 저축한다고 했을 때 1억을 모으는데 필요한 시간은 50개월(4.2년)이 필요합니다. 만약 100만원을 저축한다고 하면 1억을 모으는데 필요한 기간은 100개월(8.4년)입니다.
이렇게 모을 수 있는 사람은 많지 않습니다.
그래서 30대가 집을 사려면 대출을 필요로 할 수 밖에 없습니다. 그럼에도 불구하고 대출 받아 아파트 사는 사람들을 비난할 수 있나요?
돈을 벌기 위한 수단으로의 부동산
이미 주택 보급률은 100%를 넘었다고 하지만 이렇게 집을 구하기 어려운 이유는 무엇일까요? 왜 이렇게 가격이 오르는 것일까요?
아파트를 돈을 벌 수 있는 수단으로 생각하기 때문입니다.
특히, 적은 돈으로도 확실하게 돈을 벌 수 있는 수단으로 대한민국에서는 부동산만한 것이 없습니다. 레버리지 효과의 대명사처럼 여겨지는 투자 수단이 되었습니다.
레버리지 효과
레버리지 효과란 지렛대 효과라고도 하며 자기자본+대출을 이용하여 투자하여 고수익을 올리는 기법을 말합니다. 부동산을 예로 들면, 만일 2억짜리 아파트를 산다고 했을 때 자기자본 1억원과 대출금 1억원으로 아파트를 샀다고 가정해 봅시다.
1년 뒤 아파트 가격이 3억으로 올랐다고 하면 2억에서 3억으로 올랐으니 수익률이 50%일까요? 아니죠. 자기 자본 1억원만 들어갔으니 1억원 투자해서 1억원을 벌었으니 100% 수익률을 올린 것입니다.(부대 비용 제외 가정)
만일 2억원을 가지고 있었다면 2억원짜리 아파트 2개를 구입하여 2억원을 벌 수 있었을 것입니다.
2억짜리 아파트를 자기자본 5천만 들이고 1억5천 대출로 구입한 뒤 아파트가 3억이 되었다면 수익률은 1억 / 5천만원 = 200% 수익률이 되는 것입니다. 이걸 레버리지라고 합니다.
자본주의 사회에서는 이 레버리지를 얼마나 잘 사용하느냐에 따라 빠르게 많은 돈을 벌 수 있습니다.
사람들은 경험적으로 알고 있습니다. 부동산은 떨어지지 않는다 라는 것을 말이죠. 그래서 과감한 배팅을 할 수 있는 것이라 생각됩니다. 그런데 아파트를 투기 수단으로 삼는 것을 과연 나쁘다고 할 수 있을까요?
그것보다는 아파트 가격을 의도적으로 꾸준히 올리는 사람들에 우리는 좀 더 집중해야 하지 않을까 싶습니다.
대출 받는 것을 비난할 수는 없다.
실거주를 위해서 또는 돈을 벌기 위해서 대출 받아 집을 사는 것을 비난할 수는 없습니다. 둘 다 모두 정상적인 현상으로 바라봐야 합니다. 다만, 시장은 과연 공정한가 라는 것에는 생각해봐야 하죠.
최근 LH 직원들이 내부 정보를 이용해서 신도시 채택 예정 지역의 토지를 과다한 대출을 이용해 구입하는 것은 분명 공정하지 않습니다. 이런 것에 대해서는 엄격한 잣대를 가지고 처벌해야 합니다.
그렇지 못하면 부동산은 계속 욕망의 대상으로 자리잡게 될 것입니다. 최소한 시장의 공정함은 있어야 일반 선량한 시민들이 박탈감을 느끼지 않을 것입니다.
